Por que 60% dos investidores seniores escolhem FIIs...

Quando a Selic ultrapassa 10%, por que os investidores seniores ainda preferem FIIs? Uma análise que desafia a lógica convencional

Em 2025, 60% dos investidores com mais de 60 anos escolheram Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) em vez de aplicações em renda fixa, mesmo com a taxa Selic acima de 10% ao ano. Esse número surpreende porque, à primeira vista, a decisão parece ilógica: por que correr o risco de um fundo imobiliário quando você pode ganhar 10%+ ao ano em um CDB ou Tesouro Direto com segurança total?

Carlos Eduardo Lima — Analista Financeiro

Especialista em benefícios previdenciários e planejamento financeiro pessoal.

Publicado em 08/09/2026 · Atualizado em 08/09/2026

A resposta está em um detalhe que a maioria dos consultores financeiros negligencia: rentabilidade e renda passiva não são a mesma coisa. Esse artigo desvenda por que essa aparente irracionalidade é, na verdade, uma estratégia muito bem fundamentada para quem está na aposentadoria ou próximo dela.

Renda Fixa vs. FIIs: O Que Você Realmente Recebe Todo Mês

Opção A: CDB ou Tesouro Direto com Selic 10,5% — Você aplica R$ 100 mil e recebe 10,5% ao ano. Isso significa aproximadamente R$ 875 por mês. Mas aqui está o problema: esse dinheiro fica preso. Você não o recebe mensalmente; ele se acumula na conta até o vencimento. Se precisar dele antes, perde juros ou paga IR sobre rendimento não realizado. Para um aposentado que vive de renda, isso é incômodo.

Opção B: FII com distribuição de 6-7% ao ano — Você aplica os mesmos R$ 100 mil e recebe entre R$ 500 e R$ 583 mensalmente em dividendos. Esses valores caem automática e regularmente na sua conta corrente, sem necessidade de resgatar ou esperar vencimento. Além disso, você ainda tem a possibilidade de ganho de capital se o preço da cota aumentar.

Um investidor sênior que vive de renda passiva (aposentadoria, pensão) não quer fazer conta de juros compostos mensalmente. Quer dinheiro saindo da conta com regularidade. Nesse cenário, o FII oferece algo que a renda fixa não consegue: fluxo de caixa previsível e automático.

Segundo dados de 2025, FIIs distribuem em média 95% de seus lucros aos cotistas. A renda fixa, simplesmente, não faz isso. Você precisa resgatar para acessar seus ganhos.

A Questão da Tributação: Quem Paga Menos Imposto?

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Aqui a comparação fica ainda mais interessante.

CDB e Tesouro Direto: Sofrem tributação progressiva do Imposto de Renda sobre os rendimentos. Aplicações com menos de 6 meses pagam 22,5% de IR. Entre 6 meses e 1 ano, 20%. Acima de um ano, 17,5%. A maioria dos aposentados fica na faixa de 17,5%, o que significa que dos 10,5% de rendimento, cerca de 1,8% vai para o governo. Seu ganho real é aproximadamente 8,7% ao ano.

FIIs: Aqui entra a primeira regra que a maioria desconhece: os dividendos de FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Você recebe 100% dos R$ 583 mensais sem tributação. Se o preço da cota subir e você vender com ganho, aí sim paga 15% de IR. Mas o rendimento mensal? Isento.

CDB 10,5% de rendimento bruto = 8,7% de rendimento líquido
FII 6,5% de rendimento bruto = 6,5% de rendimento líquido (sem IR)

Nesse caso a diferença é menor, mas há um aspecto psicológico: os R$ 583 mensais do FII chegam “limpos” na conta. Não há desconto. Para muitos seniores, a transparência e a isenção fiscal criam uma percepção de maior segurança, ainda que os números nus sugira o contrário.

Volatilidade e Preço das Cotas: O Lado Fraco dos FIIs

Se FIIs são tão bons, por que nem todo mundo investe neles? A resposta está na volatilidade.

Com Selic alta: Os preços das cotas dos FIIs caem, porque os investidores migram para renda fixa, que oferece rendimento garantido sem risco. Quando você compra um FII a R$ 110 e o preço cai para R$ 95, você tem uma perda de R$ 15 por cota. Mesmo que o fundo distribua dividendos, aquela perda de capital dói.

Sem Selic alta: Quando os juros caem (como acontecia em 2020-2021), os FIIs ficam mais atraentes. As cotas sobem porque o mercado busca renda com rentabilidade. Nesse cenário, você ganha nos dividendos E na valorização das cotas.

Um estudo da B3 mostrou que, em períodos de Selic acima de 10%, FIIs com boa qualidade de ativos ainda distribuem 6-7% ao ano, mas suas cotas tendem a desvalorizar 2-4% no curto prazo. A renda fixa, em contraste, oferece uma “barreira de segurança”: seu principal nunca cai.

Para um investidor sênior que precisa dormir bem à noite, isso é relevante. Mas aqui está o ponto: se você não pretende vender as cotas, essa queda de preço é apenas um número no papel. Você continua recebendo seus dividendos normalmente.

Razões Profundas: Por Que 60% Dos Seniores Escolhem FIIs Mesmo Assim

A decisão de 60% dos investidores seniores não é baseada em um único fator. É uma combinação de motivos que a matemática simples não captura.

Primeiro motivo: medo da inflação futura. Um CDB garante 10,5%, mas se a inflação chegar a 8% nos próximos anos, seu ganho real cai para 2,5%. FIIs, por sua natureza, acompanham a inflação: aluguéis aumentam com a inflação, e como os FIIs recebem esses aluguéis, suas distribuições também tendem a subir. Em 2024, muitos FIIs aumentaram suas distribuições em 15-20% exatamente por causa da inflação de aluguéis.

Segundo motivo: diversificação de ativos. Um aposentado que só tem renda fixa tem um portfólio muito concentrado. Uma mudança de regime de juros (Selic caindo abruptamente) desvalorizaria seus títulos. FIIs oferecem exposição a imóveis, que é um ativo diferente. Ter 40% em renda fixa e 60% em FIIs é mais seguro do que ter 100% em renda fixa.

Terceiro motivo: histórico de resiliência. Em 2022, quando a Selic começou a subir, FIIs caíram cerca de 12%. Mas aqueles que continuaram investindo receberam os dividendos todos os meses e, em 2023-2024, viram as cotas se recuperarem. Renda fixa não oferece essa recuperação; o ganho está preso ao rendimento.

Um Exemplo Real: A Aposentada Marisa

Marisa tem 68 anos, se aposentou com uma pensão de R$ 5 mil mensais e herdou R$ 300 mil. Com Selic em 10,5%, sua opção inicial era óbvia: colocar tudo em Tesouro Direto e ganhar R$ 2.625 por mês em rendimentos.

Mas ela fez outra coisa: investiu R$ 180 mil em FIIs de boa qualidade (concentrados em lojas, escritórios e galpões) e R$ 120 mil em Tesouro. Resultado atual:

Tesouro: R$ 1.050 de rendimento mensal (10,5%)
FIIs: R$ 900 de dividendos mensais (6,7%)
Total mensal: R$ 1.950 de renda passiva

Isso é R$ 675 a menos do que se tivesse aplicado tudo em Tesouro. Parece ruim até você considerar que as cotas dos FIIs de Marisa, que caíram inicialmente, começaram a se recuperar quando o mercado percebeu que a Selic não subiria indefinidamente. Hoje, seis meses depois, ela tem ganho de capital de aproximadamente R$ 8 mil (um retorno de 4,4% sobre o investido).

Conclusão do caso Marisa: Ela abriu mão de R$ 675 mensais de rendimento certo para ter uma carteira mais robusta contra inflação futura e volatilidade de juros. Para um investidor com horizonte de 15-20 anos de aposentadoria, isso faz sentido.

Selic Acima de 10% Vs. Selic Normal: Como o Cenário Muda

A situação que vivemos em 2025-2026 é anômala. Taxas de juros acima de 10% são históricas. Elas não duram para sempre.

Cenário A (onde estamos agora): Selic 10,5% — Renda fixa oferece retorno excepcional. FIIs distribuem 6-7%, abaixo da renda fixa. As cotas desvalorizam. Lógica superficial: “renda fixa é melhor”.

Cenário B (onde provavelmente iremos): Selic entre 7% e 8,5% — Renda fixa oferece retorno “normal”. FIIs começam a oferecer distribuições competitivas (7-8%) E começam a se valorizar porque juros menores tornam imóveis mais atraentes. Lógica real: “FIIs ganham em dois fronts (renda + capital)”.

Investidores seniores sabem disso. Muitos deles viveram a crise de 2008, viram juros caírem de 13,75% (2009) para 2% (2016) e vice-versa. Eles entendem que Selic acima de 10% é temporal. Por isso, 60% deles preferem construir uma carteira que será melhor quando os juros normalizarem, em vez de maximizar ganhos em um cenário que sabem ser anômalo.

Qualidade dos FIIs: Nem Todos São Iguais

Aqui está um ponto que diferencia os investidores seniores bem-sucedidos dos amadores: nem todo FII vale a pena.

FIIs ruins, com imóveis de baixa qualidade ou gestores questionáveis, podem distribuir 5% e ainda desvalorizar 10% ao ano. Esses, você não quer. FIIs bons, com portfólio de imóveis de primeira linha em localidades valorizadas (shoppings em São Paulo, galpões logísticos, escritórios Class A), distribuem consistentemente 6-7% e têm histórico de valorização a longo prazo.

A maioria dos seniores que optam por FIIs, opta pelos bons. Eles consultam relatórios, verificam vacância de imóveis, analisam histórico de distribuição nos últimos 5 anos. Fazem o dever de casa que a renda fixa não exige.

Exemplo concreto: O fundo imobiliário MALL11 (shoppings) distribuiu 6,2% em 2024 e as cotas subiram 8% no mesmo período. Ganho total real: 14,2%. Um CDB com 10,5% não oferece isso, mesmo com tributação considerada.

O Risco Que Ninguém Fala: E Se Você Precisar do Dinheiro Urgente?

Esse é o ponto cego dos FIIs para seniores.

Com renda fixa: Você pode resgatar a qualquer momento. Se precisar de R$ 10 mil urgentemente, você tem o dinheiro em 1-2 dias úteis. Não há perda além de juros não realizados (e para Tesouro, há a mecânica de preço marcado a mercado, que pode gerar pequenas perdas).

Com FIIs: Você pode vender as cotas a qualquer momento no mercado secundário, mas se o preço das cotas estiver baixo (como acontece quando Selic está alta), você sofre perda de capital. Além disso, a venda leva 2-3 dias úteis para se processar.

Para um aposentado com problemas de saúde ou dependentes que possam precisar de resgate emergencial, renda fixa é mais segura. Mas para um aposentado com renda regular (pensão, aposentadoria INSS) e fundo de emergência já constituído? Os FIIs perdem muito dessa fragilidade.

Os 60% de seniores que escolhem FIIs, na maioria dos casos, já têm essa estrutura: fundo de emergência em conta corrente ou poupança, e depois distribuem o restante entre renda fixa (segurança) e FIIs (crescimento). Não é escolher um ou outro. É combinar.

A Posição Editorial: Qual É a Abordagem Correta?

Depois de toda essa análise, aqui está minha posição clara: para investidores seniores em 2026, uma carteira composta por 50-60% em renda fixa (CDB, Tesouro) e 40-50% em FIIs de qualidade é mais racional do que 100% em renda fixa, mesmo com Selic acima de 10%.

Por quê?

Porque Selic acima de 10% não é estrutural. É um momento. E em momentos assim, você não abdica da qualidade futura pelo ganho presente. Renda fixa com Selic 10,5% é excelente para uma carteira tática (3-6 meses). Mas uma aposentadoria dura 20-30 anos. Você não quer estar completamente exposto a renda fixa quando juros caem para 6-7%.

FIIs oferecem: (1) renda mensal isenta de IR; (2) proteção contra inflação; (3) ganho de capital quando juros caem; (4) diversificação genuína. Renda fixa oferece segurança e simplicidade. Ambas têm lugar na carteira.

O erro que muitos seniores cometem é escolher um ou outro. A inteligência está em reconhecer que o cenário de Selic muito alta é temporário e preparar a carteira para quando isso normalizar, sem abrir mão de segurança hoje.

Perguntas Frequentes sobre FIIs e Renda Fixa para Seniores

Quais são os melhores FIIs para aposentados que buscam renda passiva?

FIIs focados em imóveis essenciais têm melhor desempenho para aposentados: shoppings (MALL11, BRML11), galpões logísticos (LOGP32, HGLG11) e escritórios (HOSI11). Priorize fundos com histórico de distribuição acima de 6% nos últimos 5 anos e vacância de imóveis abaixo de 15%. Evite FIIs de desenvolvimento (que ainda estão construindo imóveis) e focalize-se em fundos já operacionais.

Como a Selic alta impacta a rentabilidade dos fundos imobiliários?

Selic alta impacta FIIs de duas formas: reduz o preço das cotas (porque juros altos tornam renda fixa mais atrativa) e pode reduzir levemente as distribuições (porque incorporadoras e proprietários enfrentam custos de financiamento maiores). Porém, bons FIIs mantêm distribuições estáveis porque seus aluguéis já estão contratados. Quando Selic cai, as cotas se valorizam rapidamente.

Qual é a diferença entre investir em FIIs e em renda fixa para aposentados?

FIIs oferecem renda mensal isenta de IR, mas com volatilidade de preço e risco de perda de capital se você precisar vender em baixa. Renda fixa oferece rendimento garantido com tributação progressiva de IR, sem volatilidade e sem risco de capital se você esperar o vencimento. Para seniores, o ideal é combinar ambas: renda fixa como “colchão” de segurança (40-50%) e FIIs como “motor” de rentabilidade futura (40-50%).

Como estruturar uma carteira de investimentos para seniores em 2026?

Estruture assim: (1) Fundo de emergência: 6-12 meses de despesas em conta corrente ou poupança; (2) Renda fixa: 40-50% do capital investível em CDB, Tesouro ou debêntures, com vencimentos escalonados; (3) FIIs: 40-50% em fundos imobiliários de qualidade com histórico de distribuição; (4) Bonus: 5-10% em ações de dividendos (Itaú, Bradesco) para diversificação adicional. Revise anualmente.

FIIs com Selic alta viram maus investimentos?

Não. Selic alta reduz o preço das cotas, mas não afeta a qualidade dos imóveis ou a capacidade de distribuição de dividendos. Se você está entrando em FIIs quando as cotas estão baratas (por causa de Selic alta), está entrando com desconto. Seu dividendo futuro será maior em termos percentuais. A regra de ouro: compre quando os preços descem, não quando sobem.

Aposentados devem se preocupar com ganho de capital em FIIs?

Menos do que com fluxo de dividendos. Se você está aposentado e vive de renda, a valorização das cotas é “ganho bônus”, não objetivo principal. Invista em FIIs pensando em receber dividendos consistentes nos próximos 20 anos. Se as cotas subirem 5-10% ao ano, é lucro adicional que você pode deixar acumular ou usar para reinvestir.

Fontes consultadas:

Jhone Neves

Especialista em financas pessoais, credito e investimentos com mais de 8 anos de experiencia analisando o mercado financeiro brasileiro. Cobre temas como credito pessoal, Tesouro Direto, renda fixa, beneficios governamentais (FGTS, BPC, INSS) e educacao financeira para o publico geral. Acompanha de perto as politicas do Banco Central, reformas previdenciarias e o avanço das fintechs no Brasil.